Quand la création d’emploi tire l’immobilier bordelais vers le haut

La création d’emploi connaît une embellie significative à Bordeaux et en région. Que les activités poursuivent leur développement (recrutement) ou qu’elles voient le jour (nouvelles entreprises), la conséquence est la même : la métropole connaît un regain d’employabilité de 3.2%. Cet état de fait n’est pas sans susciter des questionnements concernant les possibilités dévolues aux salariés, nouveaux habitants, en matière de logement.

Quelles sont les sociétés qui s’implantent au sein de la “belle endormie” ? Qu’est-ce qui les attire dans ce secteur géographique ? Le marché de l’immobilier se trouve-t-il impacté par la mobilité de la population et par l’arrivée de néo-Bordelais ? Comment investir dans la capitale girondine dans un contexte de flambée des prix ?

La création d’emploi bat son plein à Bordeaux

Lors de ses voeux énoncés à la presse à l’occasion de la nouvelle année, Alain Juppé, maire de Bordeaux, a tenu à dévoiler les chiffres favorables concernant le secteur de l’emploi :

  • 9.400 emplois ont été créés au sein de la métropole bordelaise (+3.2% entre septembre 2016 et septembre 2017),
  • dont 3.400 emplois dans la ville de Bordeaux (+3.4%).

La convention signée entre l’Ursaff et Bordeaux Métropole (Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d’allocations familiales) permet à la métropole de profiter de données fiables, non opposables et suivies en matière d’emploi. Pour rappel, depuis 2011, le recouvrement des cotisations de l’assurance chômage et du régime de garantie des salaires (AGS) a été transféré du Pôle Emploi vers l’Ursaff.

Par ailleurs, la feuille de route économique de la métropole, portée par la première adjointe au maire et vice-présidente de Bordeaux Métropole, Virginie Calmels, fait de la création d’emploi l’objectif premier. En ligne de mire, 100.000 nouveaux emplois d’ici 2030, soit 7.000 emplois nets par an.

Ces chiffres favorables à l’employabilité des Bordelais participent à améliorer la solvabilité des ménages et leur permet de concrétiser des projets financiers de long terme : plan d’épargne, investissement locatif Pinel, acquisition immobilière en résidence principale, etc.

Quelles sont ces entreprises qui s’implantent en Gironde ?

L’agence Invest In Bordeaux – qui accompagne les entreprises dans leurs projets d’implantation, d’extension et de relocalisation – a dressé, à la demande du journal 20Minutes, un bilan des activités salariées de la capitale girondine.

L’étude prend en compte uniquement les entreprises exogènes, c’est-à-dire, celles qui proviennent de l’extérieur de la ville, par opposition aux sociétés qui, déjà sur place, se développent en créant des emplois.

Il ressort de ce bilan que plus de 70 entreprises se sont installées à Bordeaux ou vont le faire, donnant lieu à près de 2.000 nouveaux emplois. Présente sur le territoire depuis une vingtaine d’année, l’agence Invest In Bordeaux n’avait jamais vu de tels résultats.

Aussi, la ville de Bordeaux serait 3ème au classement des villes préférées des entreprises avec 9.8% des recherches web, derrière Marseille (12.8%) et Lyon (27.69%), selon le palmarès BureauxLocaux.com.

Au rang des entreprises fraîchement installées, l’on peut notamment citer :

  • Ubisoft,
  • OVH,
  • Betclic,
  • Unibail ou encore,
  • Easy Jet.

Ces sociétés ont en commun d’ouvrir leurs portes avec des effectifs qui dépassent en moyenne les 200 salariés.

Les entreprises endogènes (déjà implantées sur ledit territoire) ne sont pas moins engagées dans une démarche de développement : Groupama Gan Vie, la CGI (transformation numérique des entreprises), C-Discount ou encore Fountaine-Pajot annoncent, au global, près de 1.000 recrutements au sein de la région Nouvelle-Aquitaine.

Qu’est-ce qui fait l’attrait professionnel de Bordeaux ?

L’inclination du secteur privé pour la capitale girondine tient à plusieurs facteurs tels que :

  • arrivée de la LGV qui place Paris à seulement deux heures de Bordeaux,
  • ouverture d’une base supplémentaire à l’aéroport Bordeaux-Mérignac (5 routes aériennes Easy Jet) avec, pour conséquence, un plus grand choix de destinations,
  • réputation de smart city / smart life qui rayonne à l’échelle européenne et mondiale,
  • dispositif unique de pilotage et de coordination de l’emploi à destination des conjoints (en lien avec la CCI et la région),
  • coût de la vie 29% inférieur à celui de Paris,
  • libération de 25 hectares de foncier sur 11 sites de la métropole au profit des activités productives (appel à manifestation d’intérêt “AIRE”),
  • etc.

C’est toute la métropole qui est concernée par cet élan économique, comme en témoigne l’implantation de la célèbre société Hermès au sein de la commune de Saint-Vincent-de-Paul (située à 27 km au nord-est de Bordeaux).

Si la croissance démographique est évidemment multifactorielle, ces éléments favorables à l’emploi concourent à faire de Bordeaux Métropole l’une des métropoles les plus peuplées de France avec près de 774.000 habitants, en augmentation de 7.2% en 2015 par rapport à 2010. La ville de Bordeaux, quant à elle, a connu, sur la même période, une hausse de 10.555 habitants, portant le nombre de Bordelais à 249.712, selon le dernier recensement de l’Insee.

Le marché aquitain du logement

Dans un contexte de flambée des prix de l’immobilier, l’arrivée de néo-Bordelais pose des questions aux garants des politiques publiques.

La Fédération des Promoteurs Immobiliers évoque une augmentation des prix de 5.8% sur le marché du neuf (entre le 3ème trimestre 2016 et le 3ème trimestre 2017) tandis que le marché de l’ancien connaît une inflation de 12.1%, selon les notaires de France. “Avec un budget de 200.000 euros, les familles, ne peuvent plus acheter qu’un T2 en centre-ville”, précise le journal Sud-Ouest.

Pour Alain Juppé, la stratégie la plus à même de faciliter l’accès des Bordelais à la propriété et à la location n’est pas l’enrayement de la spéculation. Selon le maire de Bordeaux, il est plus judicieux d’adapter l’offre à la demande en favorisant la construction de logements neufs.

Cette manoeuvre se laisse déjà entrevoir à travers l’élaboration de quartiers comme Ginko (1.400 logements livrés et 2.700 nouveaux logements prévus) ou Brazza (2.000 logements neufs d’ici 2019), sans parler de Bassins à Flot, Garonne Eiffel et Saint-Jean Belcier.

D’autres initiatives publiques voient le jour pour permettre à la population bordelaise de se loger dans les conditions les meilleures.

Une politique de l’offre

Si, comme le rappelle Alain Juppé, la municipalité de Bordeaux a atteint un rythme de 9.000 logements par an, construits et livrés sur le territoire métropolitain (contre 4.400 pour le reste du département), ce n’est pas la seule arme de la ville pour répondre à la problématique de pénurie de logements.

L’engagement “50.000 logements”

En 2016, Bordeaux Métropole ainsi que 9 bailleurs sociaux et 16 promoteurs ont signé une charte pour la réalisation de 50.000 logements. Alors que les délais de réalisation ne sont pas définis, l’objectif est, quant à lui, très précis : reconnecter la profession à la demande en proposant ⅓ de logements sociaux et ⅓ de logements à prix maîtrisés (2.500€/m² au maximum), au plus près des lignes de transports en commun, existantes ou en chantier.

La course au foncier abordable avec un nouvel établissement public foncier

Alain Juppé souhaite dissuader les promoteurs immobiliers de provoquer la surenchère des prix du foncier, arguant : “Il faut briser cette spirale et arrêter la course à la valeur maximale pour en rester à la valeur vénale des terrains” (propos recueillis par La Tribune Bordeaux, publiés le 15 janvier 2018).

Pour donner du poids à cette politique, il s’avère nécessaire d’acquérir du foncier via une structure publique à même d’imposer une régulation des prix du marché.

Aussi il a annoncé, au cours des ses voeux à la presse, la création d’un établissement public foncier (EPF) à l’échelle de la région Nouvelle-Aquitaine. Il s’agit en réalité d’un prolongement de l’EPF de Poitou-Charentes aux territoires qu’il ne couvrait pas. Le nouvel EPF aura pour mission d’assurer la dépollution ainsi que le portage de terrains voués à accueillir des logements neufs. L’établissement sera accompagné – techniquement et financièrement – dans ses projets d’aménagement, notamment en matière de :

  • logement social,
  • revitalisation des centres-villes,
  • prévention des risques d’étalement urbain.

 

Dans son programme pluriannuel d’interventions 2018-2022, le conseil d’administration de l’EPF Nouvelle-Aquitaine estime que la zone d’emploi qu’est Bordeaux concentre 28% des besoins en logement de la région (estimés entre 46.000 et 51.000 habitations), besoins qui peuvent être satisfaits par la construction neuve ou par la remise sur le marché de logements vacants.

Le “Pacte du bien construire”

Pour parachever la politique bordelaise en matière de logement, il est question de mettre en oeuvre un véritable “Pacte du bien construire” entre la municipalité et les professionnels. Le document, en cours d’élaboration avec les promoteurs et constructeurs en région, devrait contraindre ces derniers à faire appel à un architecte pendant toute la durée du processus de construction des logements neufs.

De plus, une évaluation devrait être réalisée après livraison des biens immobiliers afin de contrôler l’adéquation entre le bâti et les usages.

La prorogation du Pinel en bonus

Mesure nationale, la prorogation du dispositif Pinel en 2018 et pour quatre années est une réelle opportunité pour la capitale girondine. En effet, ce mécanisme permet de favoriser la construction de logements neufs via une incitation fiscale pouvant aller jusqu’à 63.000€.

Les acheteurs bordelais ont jusqu’en 2021 pour réaliser un investissement locatif via la loi Pinel et ainsi bénéficier de 12, 18 ou 21% de réduction d’impôt, taux qui est fonction de la valeur du bien et de sa durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans).

D’autre part, la ville de Bordeaux ainsi que sa périphérie sont situées en zone Pinel B1 : cela permet une mise en location à 10,07€ du mètre carré (plafond de loyer défini par l’État).

Dans le quartier prisé de Bacalan (au nord de Bordeaux), comptez en moyenne 183.475€ pour acquérir un T2 de 49m² environ, selon les tarifs communiqués par un courtier local. En le mettant en location pour une durée de 9 ans, ce bien immobilier vous permet de concrétiser une économie fiscale globale de 33.026€ – soit 3.670€ par an – tout en percevant un loyer mensuel de 537,84€.

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